第67章 试水全租房

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第67章 试水全租房 简单介绍情况后，林婧还把提前准备的另外一份资料递到刘宇盛面前，如数家珍的指着一张张照片介绍道：“这几页依次是龙山区汉南洞的别墅区、瑞草区盘浦洞的高档公寓以及江南区厅附近的三成洞高级公寓。” “其中汉南洞附近的别墅面积都比较大，售价也比较贵，均价在50亿韩元上下，如果不抵押您现在住的别墅，即使只是支付30%首付，也会占据大量流动资金。 “盘浦洞的a park公寓面积虽然比较小，除了顶层豪宅基本在80 - 90平米之间，但却是眺望汉江的绝佳地点，单价在12亿左右很适合您一个人居住。” “三成洞的高级公寓则在江南区的核心位置，也是富人比较集中的位置，单价与盘浦洞差不太多，这几个只是我觉得比较不错的，之后中介还会把信息陆续发过来，我也会陆续过去看房，然后进一步汇总。” 听着林婧如数家珍地介绍每处房产的不同特点，刘宇盛不禁感慨道：“这里好像都很贵啊，资金占用也比较大，有没有便宜点的” 刘宇盛虽然知道未来首尔房价直线上涨的前景，准备借助银行贷款作为杠杆赚些差价，但没想到首尔的房子竟然这么贵，顿时有点提不起兴致。 因为他已经把筹建娱乐公司排上日程，所以并不准备把太多的资金质押在房产上。 “我之前说的都是首尔最豪华的地段，别的地方实际并不贵，目前汉江以南一套两室一厅普通公寓4-8亿韩元，汉江以北的要便宜不少，两室一厅普通公寓3-5亿。 “因为在半岛除了正常的房屋租赁，一种‘全租房’的模式也很常见，简单说就是租户为了减轻租金负担，租房时会直接给房东一笔房价50%-80%的保证金，这样就可以签订两年左右的协议，在此期间内房东会免除所有租金，并在协议到期后返还保证金，如果想知道细则我可以给您介绍下。” “又做了很多功课么?那你就说下吧！”刘宇盛很喜欢她这种细心的工作态度，这可能也是父母选中林婧来协助自己的原因。 “好的，因为08年危机后首尔的地价一直在缓慢攀升，现在专门有一批人，抓住了首付比例、银行利率和租户心理三个部分的规律，创造出了一种前所未有的投资方法。” “比如说一座价值5亿的房子，正常每月租金是20w韩元，而全租房的做法则是，收取租客房价50%左右的保证金2.5亿，一年或两年协议到期后全额返还保证金。” 听她介绍完之后刘宇盛立刻陷入了思考，站在租客的角度，他们自然觉得自己并不吃亏，一分钱不花白住对方两年的房子，实际只是是让渡了那2.5亿资金的使用权。 因为半岛的利率比较低，把钱存在银行远没有这么多利息，房客也认为很划算。 没钱支付保证金的人即便直接跟银行贷款来交保证金，付出的利息也只有原本房租的30% - 50%，既能强制存钱，还可以避免承担通货膨胀的风险，所以很多人都乐意这么做。 作为房东就更厉害了，价值5亿的房子，贷款买房的话，如果首付30%，要支付1.5亿，如果通过全租房的方式出租，一次性能拿到50%，也就是2.5亿的保证金。 相当于用房客的资金炒房，拿损失租金与上涨房价的差额就是获利的来源。 只要首付比例低于保证金比例，理论上甚至可以无限套娃，买无限多的房产，让房源变得更加紧缺，继续催升房价。 即使房价不变，利率短期升高，他们也可以靠多收的保证金维持这个游戏。 一旦房价大涨，这些投资人在多重贷款的杠杆放大下，资产就会呈几何倍数提升。 “这种玩法的本质就是拿利率上涨速度与房价上涨速度对赌吧这个国家几乎所有的资源都集中在一个城市，只要不出意外，利率肯定是跑不过房价的，不过只能在首尔玩玩，换个地方可能就要出事。”想明白一切后，刘宇盛直接点出了其中的关键。 这种玩法确实很有意思，不过在国内肯定行不通，国内不仅有各种限购和贷款政策限制，也容易被监管部门定义成非法集资或者庞氏骗局。 她最近搜集了很多相关信息，也学了不少相关的金融知识。 她也只是觉得全租房的方式很巧妙，却没意识到模式的背后是利率与房价的关系。 直到听到刘宇盛这个说法才恍然大悟，立刻对这位年龄不大的老板充满了敬佩，于是继续介绍道：“这些在半岛都是合法的，而且我刚才说的保证金50%是相对保守的说法，租户的保证金甚至可以收取70%，甚至更高的。” “租客有那么多钱出保证金，不会自己买房么?” “年龄大的人肯定优先买房，不少年轻人因为不确定是否能在首尔安顿下来，所以一般都会有两三年的过渡期，个人贷款又比较方便，所以还是更倾向于全租房。” “你想过房价暴跌后的结果么”刘宇盛虽然知道首尔房价大涨是未来的趋势，但他还是想测试下林婧的水平。 “之前出现过房东因为房价波动或者操作不当，造成资金链断裂的情况，最坏的结果就是房主带着保证金跑路，暴雷后房客还不上银行贷款最后跳楼，不过那些都是极端情况，只要杠杆别搞太高应该没什么大问题。” “你倒是挺有信心的，咱们也可以试着参与一下吧，房子可以挂在公司名下么”刘宇盛并没想反对林婧的建议，只不过成为明星后，他有些过于显眼，所以不想名下挂太多的房产。 “全租房的房东多数是以个人的名义从事租房活动的，但我也查询过相关的规定，专门经营房地产的企业或者房地产投资公司，也可以以公司的名义持有大量房产。” “那样的话还要一笔启动资金吧我住的这一栋抵押的话能贷多少钱”